Achat maison, ni marié ni pacsé, quels risques ?
Sujet commencé par : Nirvelli - Il y a 110 réponses à ce sujet, dernière réponse par sheytanaPar Nirvelli : le 23/08/17 à 10:31:17
| Dire merci | Voilà voilà... Nous avons signé le compromis d'achat d'une maison vendredi dernier. Mais au moment de la signature, la notaire nous a mis en garde sur le fait que nous n'étions ni mariés ni pacsés et qu'en cas de décès d'un des 2 conjoints, l'autre serait vraiment dans la m... Seulement, je ne veux ni me marier ni me pacser, ou du moins pas pour des raisons bassement pécuniaires ( et mon ami s'en fiche, mais il est fraîchement divorcé, donc s'il peut éviter toute nouvelle corde au cou, il ne trouve pas ça plus mal). On nous a dit qu'un simple testament pouvait permettre de protéger le dernier vivant mais que ça ne l'exonèrera pas de payer des droits de successions. Et il n'est pas question de faire une donation au dernier vivant puisque nous avons des enfants chacun de notre côté, ma fille héritera de 50% du bien à ma mort et les 2 enfants de mon ami de 25 % chacun. Ce que nous voulons, c'est que les enfants soient les héritiers mais que le dernier vivant garde l'usufruit de la maison jusqu'à son décès... du coup, je ne vois pas bien en quoi un pacs ou un mariage pourraient nous aider ? De plus, si on venait à se marier ou se pacser, niveau impôt, cela serait désavantageux pour moi puisque je perdrai la part complète de ma fille et cela ferait considérablement augmenter mon impôt sur le revenu... je me disais donc qu'on pouvait peut-être attendre quelques années, que ma fille ne soit plus à ma charge pour éventuellement se pacser ... Mais est ce que ça à un intérêt, j'avoue que je ne vois pas du tout l'intérêt du pacs dans le cas ou de toute façon il y a des enfants, donc des héritiers directs de chaque côté ... Enfin, tout ça me prend complètement la tête, à l'inverse de mon ami qui lui, ne se pose aucune question... moi j'avoue que ça me stresse énormément, c'est un gros investissement et un gros engagement et je ne veux rien laisser au hasard, et contrairement à lui, j'ai conscience que je ne suis pas immortelle et que tout peu basculer du jour au lendemain malheureusement.  Au départ, j'avais pensé à une SCI, est ce que ça ne serait pas le plus simple? Mais il parait que ça coûte cher... mais les frais de transmission sont réduits. PS : le fait que nous ne soyons ni mariés ni pacsés ne gène en rien l'achat, nous investissons chacun de notre côté à hauteur de 50% du prix du bien, ce n'est pas un emprunt commun... mais du coup, je me pose des questions sur le crédit d'impôts avec les travaux que nous avons prévu (changement de toutes les ouvertures, du chauffe-eau et de la fosse septique, tous éligibles au crédit d'impôts)... en étant ni mariés ni pacsés, peut t'on déclarer chacun la moitié des travaux sur nos déclarations respectives ? Message édité le 23/08/17 à 10:39 |
DéconnectéPar Cliona : le 23/08/17 à 13:28:08
| Dire merci | Moi je trouve qu'au contraire, ça complique encore plus le truc ! Là, ma fille à 50% du bien, les enfants de mon ami 25% chacun, si on avait un môme ensemble (ce qui n'est pas au programme et n'arrivera pas vu nos âges respectifs), il aurait droit à quoi du coup ? moi j'aurai dit 50 % le môme en commun et 16.67% pour ta fille et chacun de ses deux enfants Spoiler
mais chuis ultra nulle en maths
 |
Par sheytana : le 23/08/17 à 13:51:05
| Dire merci | Quels sont les droits du survivant ? En cas de mariage, et si le défunt laisse des enfants non-communs, le conjoint survivant a droit à ¼ en propriété. Attention, il n'a pas de droit en usufruit . Seul un testament ou une donation entre époux peut le lui conférer. En cas de concubinage ou de PACS, le survivant n'a aucun droit. Seul un testament peut modifier cette situation. Apparemment même en cas de mariage, pour avoir l'usufruit il faut un testament... |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 14:00:15
| Dire merci1 | Cliona ce que tu décris c'est si les 2 parents meurent d'un coup ... Et encore ça reste faux puisqu'on doit quand même considérer séparément les enfants de monsieur et les enfants de madame. L'enfant commun hériterait de 25% de la maison côté madame + 16,7% côté monsieur la fille de madame hériterait de 25% Chacun des deux enfants de monsieur 16,7% L'enfant commun hérite plus que les autres car il a l'héritage de son père + l'héritage de sa mère alors que les autres enfants n'héritent que de leur père ou que de leur mère... |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 14:01:18
| Dire merci | même en cas de mariage, pour avoir l'usufruit il faut un testament... Ou une donation au dernier survivant  |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 14:02:26
| Dire merci | En cas de mariage, et si le défunt laisse des enfants non-communs, le conjoint survivant a droit à ¼ en propriété. Mais dans ce cas, les héritiers du premier conjoint décédé sont lésés au décès du second conjoint qui aura à son décès 62,5 % de la propriété en en ayant financé que 50% ? Les héritiers du dernier vivant se partageront dont 62,5% de la propriété alors que ceux du premier décédé n'auront que 37,5 % à se partager? |
Par Nine81 : le 23/08/17 à 14:04:15
| Dire merci | Je confirme le dernier message de paquerette20 avec les 25% et 16.7%, mon conjoint est dans ce cas là suite au décès de son père (maison appartenant au père et sa belle-mère). |
Par sheytana : le 23/08/17 à 14:06:44
| Dire merci1 | L'enfant commun hérite plus que les autres car il a l'héritage de son père + l'héritage de sa mère alors que les autres enfants n'héritent que de leur père ou que de leur mère... ---> Ce qui semble assez logique aussi, puisque de l'autre côté, ils peuvent aussi hériter par leur autre parent... |
Par Cliona : le 23/08/17 à 14:09:22
| Dire merci | paquerette20 mon raisonnement était le bon alors ? c'est juste que je suis nulle en maths |
Par arwen73100 : le 23/08/17 à 14:10:04
| Dire merci | On a été au notaire faire notre contrat de mariage avec séparation de bien. J'ai demandé en cas de décès de mon conjoint proprio a 100% proprio de notre maison comment ça se passait. Et bien il nous a dit que J aurais usufruit du logement sans avoir besoin de testament ni rien le mariage suffit. |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 14:10:53
| Dire merci | les héritiers du premier conjoint décédé sont lésés C'est pas qu'ils sont lésés c'est que leur parent a fait rentrer dans sa vie une tierce personne qu'il souhaite voir devenir héritier en partie ... C'est le principe du remariage.... C'est bien pour ça qu'il y a des de gros conflits de famille quand un milliardaire de 89 ans épouse une petite nana de 25 alors que le milliardaire avait déjà 7 enfants de 3 mariages différents lol ... La petite nana de 25 ans va rentrer dans l'héritage  |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 14:13:26
| Dire merci | arwen73100 tu auras l'usufruit car vous avez un enfant ensemble et que tu as l'usufruit de l'héritage de ton enfant ... Sinon le mariage n'est pas suffisant pour avoir l'usufruit à vie ... Il faut une donation au dernier survivant. |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 14:14:12
| Dire merci | Ou une donation au dernier survivant Bah dans mon cas, ça déshérite ma fille si je meurs en premier, et ça déshérite ses enfants si c'est lui qui meurt avant, non ? |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 14:16:14
| Dire merci | C'est pas qu'ils sont lésés c'est que leur parent a fait rentrer dans sa vie une tierce personne qu'il souhaite voir devenir héritier en partie ... C'est le principe du remariage.... D'ou l'importance de ne surtout pas me marier si je veux que seul mon enfant hérite de mon patrimoine ? Message édité le 23/08/17 à 14:17 |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 14:16:27
| Dire merci | Non c'est impossible de déshériter des enfants (sauf dans les films américains). Une donation ça ne veut pas dire "donner son héritage) ça accorde juste des droits et une part supplémentaire. |
Par sheytana : le 23/08/17 à 14:17:14
| Dire merci | Non l'usufruit n'est pas un déshéritage ! |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 14:20:27
| Dire merci | Ok, donc la donation porte mal son nom, on est d'accord que celui qui décède en premier ne donne pas sa part au survivant ? Moi, ce dont je veux m'assurer, c'est que mon ami ou moi puissions rester jusqu'à notre décès dans la maison et que nos enfants héritent de 50% pour ma fille et 50% pour ses enfants. Donc là, il semble que seul le testament permette cela mais par contre, niveau droit de succession, le survivant va douiller, c'est ça ? |
Par sheytana : le 23/08/17 à 14:21:59
| Dire merci | mais par contre, niveau droit de succession, le survivant va douiller, c'est ça ?---> Oui, je pense que c'est assez bien résumé. Sauf si vous vous mariez/pacsez  Sachant que comme dit plus haut, un PACS ni coûte rien, ni à faire, ni à dissoudre Message édité le 23/08/17 à 14:22 |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 14:25:26
| Dire merci | Niveau droit de succession ça lui coutera tellement cher qu'il devra vendre la maison pour les payer ... |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 14:27:48
| Dire merci | Le plus logique serait a minima de faire pacs+ testament... ça te coutera quelques 10aines d'euros pour la rédaction du testament. |
Par sheytana : le 23/08/17 à 14:28:48
| Dire merci | ++ avec paquerette20 Ce sera quand même beaucoup plus sur pour ne pas se retrouver dans des merdes pas possibles plus tard |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 14:30:11
| Dire merci1 | Au niveau des frais de succession, les brochures consultées font état de 60%. Cependant, de ce que je comprends, c'est que c'est 60% sur la valeur de l'usufruit et non sur la valeur du bien lui même. Mais on en revient toujours à la même chose: chaque cas étant particulier, il faut le présenter à un voire plusieurs notaires pour avoir le meilleur conseil. |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 14:36:11
| Dire merci | Et avec PACS + testament, on est d'accord que le conjoint survivant n'héritera pas d'une partie du bien et que les parts aux enfants resteront bien 50% d'un côté et 50% de l'autre ? |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 14:39:20
| Dire merci | Et avec PACS + testament, on est d'accord que le conjoint survivant n'héritera pas d'une partie du bien et que les parts aux enfants resteront bien 50% d'un côté et 50% de l'autre ? Oui. Reprise de la brochure dont j'ai donné le lien: "Le legs ne doit jamais porter atteinte aux droits légaux des enfants sur la succession." |
Par sheytana : le 23/08/17 à 14:39:42
| Dire merci | nirvelli Oui je pense Mais comme dit, le tout est à confirmer par un notaire... Encore une fois, ça non plus ça ne coûte rien |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 14:44:40
| Dire merci | Nirvelli, je te conseille aussi de te renseigner sur les assurances vie si tu veux vraiment que ta fille hérite de quelquechose... Car garde en tête que tu n'es propriétaire que de 50% de la maison. Si tu meurs et que ton mec actuel a l'usufruit de la maison ça veut dire que ta fille ne touchera rien tant que monsieur sera dans la maison ... |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 14:47:17
| Dire merci1 | Si tu meurs et que ton mec actuel a l'usufruit de la maison ça veut dire que ta fille ne touchera rien tant que monsieur sera dans la maison ... Pas que... Même si les 2 concubins viennent à disparaître, la maison sera toujours en indivision entre les différents enfants. Et si un indivisaire ne veut pas vendre, bonjour la galère... Donc +++ avec le conseil de regarder du côté notamment des assurances vie. Message édité le 23/08/17 à 14:47 |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 14:51:06
| Dire merci | Mon cousin est notaire et comme la notaire de vendredi, il nous a conseillé de nous marier ou de nous pacser + testament mais il est débordé et n'a pas eu le temps de m'en dire plus. Il m'a juste dit qu'une fois la maison achetée, de ne pas trop trainer pour régler le problème. Mais du coup, si on se pacse, ça va avoir un impact sur notre déclaration d'impôts ? Ca fait peut-être un peu pingre toutes mes questions, mais quand je vois ce que l'état se fout dans la poche rien que pour l'achat de la maison, le tout en ne faisant rien, j'ai vraiment envie d'optimiser au mieux cet investissement et de le gaver à rien foutre le moins possible ... |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 14:56:43
| Dire merci | Mais du coup, si on se pacse, ça va avoir un impact sur notre déclaration d'impôts ? Sans doute, mais dans quel sens? Ci-après un lien (officiel) vers un simulateur en ligne: Lien |
Par kefiretlome : le 23/08/17 à 14:59:10
| Dire merci | Nirvelli, la donation au dernier vivant ne donne QUE l'usufruit au survivant, pas l'héritage. Il faut donc attendre que le 2ème décède à son tour pour que les héritiers puissent toucher leur part Donc dans le cas de figure où vous avez des enfants chacun de votre côté (et dans l'hypothèse, sait-on jamais, qu'un enfant commun arrive), je reprends les pourcentages annoncés : SI l'un des 2 décède et par testament laisse l'usufruit au survivant, le survivant peut rester dans le logement (ou le louer, et en toucher le loyer (les fruits) Les enfants ont la nu-propriété, mais ne peuvent pas vendre sans le consentement de l'usufruitier. Ils ne peuvent toucher l'héritage que quand l'usufruit tombe (=le survivant décède). A ce moment là, L'enfant commun héritera de 25% de la maison côté madame + 16,7% côté monsieur la fille de madame héritera de 25% Chacun des deux enfants de monsieur 16,7% |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 15:02:08
| Dire merci | Non non, y'aura pas d'enfant commun, juste un toutou à Noël normalement, c'est déjà pas mal |
Par kefiretlome : le 23/08/17 à 15:03:56
| Dire merci | Comme le souligne Yann, les enfants se retrouvent en indivision. C'est sacrément compliqué ça. Déjà pas simple dans une indivision dans une fratrie, mais quand en plus l'indivision concerne des héritiers qui ne sont pas de la même famille, c'est le binz....surtout si l'entente est mauvaise (et si elle était bonne, elle risque de le devenir...mauvaise) Ma mère est décédée. Je suis proprio (en nu propriété) du chalet de nos parents avec ma soeur (50/50), mon père conserve l'usufruit. A son décès, nous deviendrons pleinement proprios, mais toujours en indivision.... j'ai 4 enfants, ma soeur 6. Si nous ne faisons rien pour régler l'indivision, à nos décès respectifs, je t'explique pas le bordel pour le partage !!!! Il faudra sans doute qu'ils vendent... |
Par sheytana : le 23/08/17 à 15:05:44
| Dire merci | Déjà pas simple dans une indivision dans une fratrie, mais quand en plus l'indivision concerne des héritiers qui ne sont pas de la même famille, c'est le binz....surtout si l'entente est mauvaise (et si elle était bonne, elle risque de le devenir...mauvaise) Ça de toutes façons c'est pareil partout... Déjà dans ton exemple, rien que si ta sœur est mariée et qu'elle décède avant toi, bonjour les emmerdes... Bien souvent, le plus simple est effectivement de vendre... Message édité le 23/08/17 à 15:07 |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 15:08:09
| Dire merci | yann22 , je n'ai pas trouvé de réponse précise à ma question dans ton lien. Actuellement, en tant que mère célibataire, j'ai droit à une part complète pour ma fille + ma part, ce qui me permet de ne pas payer d'impôts sur le revenu... est ce que si je me pacse, je risque de perdre la demi-part supplémentaire qui est attribué aux parents célibataires ? |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 15:11:55
| Dire merci | je n'ai pas trouvé de réponse précise à ma question dans ton lien Ben... si tu fais deux simulations, une reprenant ta situation actuelle ainsi que celle de ton concubin et une (théorique) dans laquelle tu es pacsée depuis le 1° janvier 2016, théoriquement, tu devrais avoir ta réponse. Encore faut-il connaître l'ensemble des éléments fiscaux de sa moitié... [J'ai édité la date du PACS théorique] Message édité le 23/08/17 à 15:13 |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 15:17:41
| Dire merci | est ce que si je me pacse, je risque de perdre la demi-part supplémentaire qui est attribué aux parents célibataires ? Pour info, tu n'es plus considérée comme parent isolé dès lors que tu vis en concubinage ... Donc à partir du moment où tu achètes la maison en co-propriété, tu ne peux plus prétendre à cette part "parent isolé" ... |
Par kefiretlome : le 23/08/17 à 15:18:49
| Dire merci | Si ma soeur décède avant moi, ce sont ses enfants qui hériteront de sa part. Et si je pars avant elle, les miens auront ma part. Ce sera un vrai bazar de toute façon Pour l'instant, nous en sommes à regarder avec mon homme si on ne pourrait pas racheter sa part, du coup, si je décède, il n'y aura que mes enfants pour hériter du bien (25 % chacun.... et à eux de se mettre d'accord ensuite lol) Mon homme veut racheter, moi je serais plutôt dans l'optique de vendre, bien que je sois très fortement attachée à l'endroit, ce serait un crève coeur de m'en séparer, mais le garder, c'est vraiment faire un cadeau empoisonné à nos descendants... Mon père n'a pas réfléchi quand il a fait la donnation partage. Nous laisser dans l'indivision est une ânerie monumentale (ce statut ne devrait pas exister, tellement il est source de problèmes). Quand ma mère est morte, il a voulu nous transmettre un bien complet. Il s'est gardé la pleine propriété de leur maison, et nous a transmis le chalet (par le biais d'une donation partage). Mais il a également acquis un petit appart à Lyon. Quand il décèdera (le plus tard possible j'espère), ma soeur et moi devront nous partager cette maison et l'appart (le chalet nous appartenant déjà) Ce sera un vrai bazar.... Il aurait dû nous transmettre le chalet à l'une, et l'appart à l'autre (valeurs sensiblement identiques), ça aurait simplifié Les successions, quand il y a mariage, c'est déjà bien compliqué, alors hors mariage, je n'y pense même pas... nirvelli si tu veux transmettre du bien à ta fille, pense à l'assurance vie, c'est une vraie protection pour elle |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 15:20:19
| Dire merci | L'indivision, difficile d'y échapper il me semble ... la maison que nous achetons est celle des parents d'une fratrie de 6 personnes. Et vu l'ambiance à la signature du compromis, ils ne s'entendent pas tous très bien, il semble malgré tout s'être entendus sur la vente au final... vraie fratrie ou non, je ne vois pas comment quand il y a plusieurs héritiers pour un même bien, ça peut-être autrement qu'en indivision ? yann22 , la simulation ne me dit pas si je dois déclarer 2 parts comme je fais actuellement ou 1 part et demi comme quand j'étais avec le père de ma fille ... |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 15:23:17
| Dire merci | la simulation ne me dit pas si je dois déclarer 2 parts comme je fais actuellement ou 1 part et demi comme quand j'étais avec le père de ma fille ... Normalement tu ne décides pas du nombre de part, tu coches juste la case "parent isolé" (T) Mais pour ça tu dois vivre seule... Or là tu achètes en couple donc tu n'es plus seule... PACS ou pas Pacs |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 15:26:48
| Dire merci | Nirvelii: la simulation ne me dit pas si je dois déclarer 2 parts comme je fais actuellement ou 1 part et demi comme quand j'étais avec le père de ma fille ... c'est peut-être la chaleur (ici, on crève de chaud) mais je ne comprends pas ta question  Dans le simulateur, il n'y a pas à déclarer 2 parts ou 1 part 1/2, c'est le simulateur qui fait le taf en fonction des éléments que tu déclares. |
Par sheytana : le 23/08/17 à 15:33:17
| Dire merci | je ne vois pas comment quand il y a plusieurs héritiers pour un même bien, ça peut-être autrement qu'en indivision ?---> Ça peut être en SCI |
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