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Estimation droit de passage ?

Sujet commencé par : Canaille - Il y a 17 réponses à ce sujet, dernière réponse par jcd
Par Canaille : le 24/11/21 à 18:51:34

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Question un peu complexe...
J'ai un champ qui nécessite d'en traverser un autre pour y accéder, et un droit de passage certifié sur l'acte du notaire quand j'ai acheté ce champ. Bref fait dans les règles.
Je souhaite racheter le bout de champ qui fait office de passage actuel, car le reste de la parcelle va être vendu en terrain constructible.
A la base c'est un bout constructible, du fait de mon droit de passage il ne l'est plus.
Comment proposer un tarif ?
Le notaire m'a dit qu'effectivement ce n'était ni de la terre agricole ni une zone constructible, mais entre le prix au M2 des deux il y a une différence énorme lol
Du coup ça se passe comment ?

Des expériences ?
Je ne sais pas où me renseigner ?

Messages 1 à 17, Page : 1

Par Pili : le 24/11/21 à 21:04:54

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le prix est comme celui d'un cheval, quelque part entre ce que le vendeur veut avoir et l'acheteur accepte de payer. Une servitude de passage est un boulet sur un terrain mais fait partie intégrante de celui-ci ... donc si c'est du terrain à bâtir ... mais le mieux est de trouver un arrangement à l'amiable

Par Erzebeth : le 24/11/21 à 21:12:03

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Comme dit Pili, je crois que j'irais voir directement le proprio pour en discuter avec lui.
Mais effectivement, y aller avec une idée de prix en tête, c'est plus facile (nous c'est ce qu'on a fait avant de racheter le champ d'à côté, mais avec l'hectare agricole, c'est facile, on a une fourchette officielle).
Le notaire ne peut pas te donner des indications plus précises?
Sinon au culot tu propose à peine plus que le prix du terrain agricole et tu vois comment ça réagit en face.

Par Canaille : le 24/11/21 à 21:36:19

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J'ai dans l'idée d'appeler la proprio et de lui proposer un tarif, mais je cherche un ordre d'idée justement lol
Lui proposer le prix de l'hectare agricole c'est pas correct mais j'ai pas non plus envie de payer au prix constructible ... , entre du 6500€/ha et 25€/m2, il y a un fossé
Bref je vais repasser voir la notaire demain, j'ai calculé à la louche dans les 220m2 à racheter.

Par Erzebeth : le 24/11/21 à 23:00:54

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En même temps du "constructible" pas vraiment constructible est-ce que ça vaut réellement plus que de l'agricole?

Par kefiretlome : le 25/11/21 à 00:56:33

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En même temps du "constructible" pas vraiment constructible est-ce que ça vaut réellement plus que de l'agricole?

Pareil.
Ça ne vaut pas grand chose.
Tu peux aussi ne rien faire, le droit de passage restera, tu auras toujours accès à ton pré.

Tu peux aussi proposer un échange. Un morceau de ton terrain de la même surface que le passage.... Par contre je crois que c'est encadré, et que ça a un coût (ne serait-ce que pour l'enregistrement au cadastre).
Mon mari et son frère ont fait ça lors de la vente d'une propriété de ma belle-mère, mais je n'ai pas trop suivi le bazar....

Par Canaille : le 25/11/21 à 08:31:50

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En même temps du "constructible" pas vraiment constructible est-ce que ça vaut réellement plus que de l'agricole?
C'est ce que j'ai dis à la notaire, elle m'a dit qu'il ne fallait pas exagérer non plus car je n'avais payé aucune indemnité pour le droit de passage.
Je n'ai rien dis, mais quelque part c'est son problème à elle de ne rien m'avoir réclamé à ce moment là.

Après je ne suis pas tenue de racheter en effet, ce bout de terrain n'est pas vendable à part à moi, ce qui me laisse un avantage appréciable.

Maintenant il va y avoir des parcelles constructibles attenantes en vente donc j'achète ma tranquillité en fait. Si j'achete direct, je fais clôturer avant que les parcelles soient vendues et je m'évite d'avoir à surveiller les travaux des futurs proprios pour vérifier qu'ils ne viennent pas empiéter sur mon accès etc etc ...


Par Maratre : le 25/11/21 à 09:13:06

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oui je pense que tu as raison d'acheter ta tranquillité , au moins tu seras chez toi et tu n'auras pas a te battre pour ton droit de passage.
Pour le prix , je ne sais pas trop , il faut essayer de l'avoir au tarif terre agricole .

Par Pili : le 25/11/21 à 09:18:10

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la servitude n'est recevable qu'aussi longtemps qu'il n'y a pas d'autre accès à la parcelle et tu n'as rien à payer (mais en principe toi tu ne peux rien clôturer tu peux juste passer. C'est un promoteur qui va construire un lotissement ou ça va être vendu terrain par terrain ?

Il est possible qu'on te propose un autre accès à ta prairie, pcq ça serait plus logique dans les plans. Mais je répète, une servitude c'est vraiment une épine dans le pied du vendeur de terrain/promoteur. Donc en soit le passage lui même (genre 3m de large sur la longueur du terrain) ça ne vaut que dalle, si tu veux plus que ça il faudra le payer plus cher que la terre agricole.

Par Nirvelli : le 25/11/21 à 09:27:17

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A mon sens, comme c'est non constructible, si tu veux racheter, ça ne vaut pas plus que le prix de la terre agricole. Après, as-tu vraiment intérêt à racheter puisque ce droit de passage sera maintenu quoiqu'il arrive. Certes, il faudra surveiller que les propriétaires des terrains attenants ne débordent pas sur la servitude quand ils cloront leurs terrains, mais ça a du être borné, donc il suffit juste d'être vigilant.

Par equifeel : le 25/11/21 à 11:28:14

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Je connais qq'un qui était dans le même cas de figure. entre le prix du terrain et les frais de notaire, elle n'a pas acheter et finalement, c'est pas un soucis vu que le droit de passage reste.

Par Canaille : le 25/11/21 à 11:30:43

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Clairement il n'y a aucun autre accès possible vu la configuration des lieux.
Sur mon acte de vente du champ j'ai fais noté un droit de passage tracteur donc 5m de large.

Par contre a la base le terrain est constructible donc si je lui propose 300€ ses 250m2 au lieu des 6500€, la proprio elle va pas trop aimer je crois

Le but c'est pas de la fâcher braquer non plus, parce que même si en effet mon droit de passage, personne ne peut me l'enlever, je voudrais acheter ma tranquillité. Mais ça, je me garderais bien de lui dire dans les négociations

Après si elle fait sa mule et bien tant pis, comme tu me dis nirvelli, je serais vigilante quant aux clôtures posées des potentiels futurs acheteurs et voilà
Mais si je tombe sur des cons, je préférais être proprio ce qui me donnerait le droit de poser une clôture qui éviterait tout litige.

Notaire fermée ce matin

Par lbe : le 25/11/21 à 13:20:34

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Il va falloir faire appel à un géomètre pour parceler, ca va couter, il faut en tenir compte.

Par K.Zel : le 25/11/21 à 13:35:26

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Si ce n'est pas déjà fait, je te conseille de vérifier quelle est la nature exacte du terrain, car il y a pas mal de variations entre agricole et "constructible" qui ne veut pas dire grand chose en soi. Pour les différents types de zonages, voir ici : Lien et pour la parcelle que tu envisages, voir le PLU de ta commune histoire d'être s^pure de sa catégorisation (selon les mairies, ça peut se trouver en ligne sur leur site, sinon tu peux aller les voir et demander à le voir. Plus d'infos ici : Lien)

Vérifier aussi la parcelle, si elle correspond bien à ce que tu veux acheter parce que si ce n'est pas le cas, en tant qu'acheteuse, il te faudra payer un géomètre pour la redécoupe. Par exemple si le terrain qui est vendu pour constructible n'est qu'une seule parcelle sur le cadastre comprenant l'espace que tu veux acheter, c'est une redécoupe. Selon les gens (vendeurs) on peut parfois s'arranger pour partager, mais faut plutôt s'attendre à ce que ça soit 100% pour ta pomme, et c'est pas pour rien.
Tu peux voir les infos sur la parcelle sur le site des cadastres, ce sera plus précis que le PLU. Lien ça te permet de voir la taille exacte de la parcelle par exemple. Pour ça, tu entres l'adresse du lieu (ou adresse la plus proche du coup) on va te proposer sans doute deux liens ou plus (parcelle et feuille) tu cliques sur parcelle (lien jaune) Là, tu cherches ta parcelle sur la carte puis tu cliques, à gauche, sur l'onglet "s'informer". Ensuite tu cliques sur la parcelle qui t'intéresse puis, dans l'encart en dessous de la carte, tu cliques sur valider : tu auras la taille exacte de la parcelle (je précise tout ça parce que c'est franchement pas intuitif comme site)
Tu peux aussi, via, à gauche, l'onglet 'outils avancés", mesurer l'espace que tu souhaites.

Si je te conseille de faire ça, c'est qu'on peut avoir de sacrées surprises entre ce que dit un notaire, voire un zonage de PLU et la réalité de terrain. En vérifiant sur le cadastre, tu auras la vraie taille qui ne correspondra pas forcément à ce que dit la notaire, mieux vaut s'en assurer.

Par jcd : le 25/11/21 à 14:02:55

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comme dit lbe, à moins que ton passage corresponde à une parcelle, il va falloir faire un bornage + division parcellaire pour créer une parcelle que tu pourras acheter: il y en a déjà pour 2000€ mini

Par NONETTE CUIRS : le 25/11/21 à 14:44:28

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Tu peux aussi ne rien faire, le droit de passage restera, tu auras toujours accès à ton pré.

Pas forcément ne rien faire, il vaut mieux se renseigner.
En effet, un plan d'aménagement du terrain à construire peut être établi par une équipe qui ne sera pas informée de ton droit de passage. Et, une fois que des travaux seront entrepris (fossés, constructions, ...), ce sera la croix et la bannière pour stopper ces travaux et rétablir ton passage.

Par Canaille : le 25/11/21 à 17:18:35

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Le terrain est constructible pour sûr, les renseignements PLU urbanisme et mairie, tout est ok là dessus.

Par contre la notaire (si j'arrive à la joindre) doit me renseigner sur les parcelles, car le champ doit être divisé en 4 parcelles constructibles de 2000m2 environ. Le découpage et bornage géomètre est peut être déjà prévu et effectué en vue de la vente.
Je sais que la notaire est au courant de mon droit de passage en tout cas, je l'avais déjà appelé il y a un mois pour lui rappeler.
Donc j'ose espérer que si le bornage par un géomètre est déjà fait, il a été fait en tenant compte de ça.

Après le passage d'un géomètre est onéreux oui, mais je ne sais pas a quel point !
Si je dois payer 2000€ car de son côté la proprio n'a rien fait, ben clairement c'est niet...

Par jcd : le 25/11/21 à 19:15:38

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il faudrait surtout contacter la proprio pour savoir ce qui est déjà fait ou ce qu'elle compte faire. Et lui signifier ton intéret à acheter ce bout de terrain; tu verras bien le prix qu'elle demande, il sera toujours temps pour dire que tu ne peux pas mettre ce prix là...

Sauf exception, il ne vaut mieux pas trop compter sur les notaires pour nos petits problemes; nous ne sommes pas bien rentables pour eux...

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